법원 경매 2

[법원 경매의 종류]

 

1. 강제경매(일반채권에 기한 경매)

   강제 경매란 임차인, 가압류권자 등 채권자가 임대인, 채무자 등 소유의 부동산을 압류, 환가하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로 하는 강제집행절차 중의 하나이다. 이는 채무자의 일반 재산에 대한 집행으로써, 예견되지 않은 경매이다. 강제경매는 인적 책임의 성질이 강하다.

 

강제경매신청을 하기 위해서는 집행권원이 있어야 한다. 집행권원이란 일정한 사법상의 급여청구권의 존재 및 범위를 표시함과 동시에 법률이 강제집행에 의하여 그 청구권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공정의 증서이다. (집행권원이 될수 있는 것: 확정된 이행판결,가집행선고부 판결, 확정된 지급명령, 이행집행권이 부여된 각종 조서(화해조서. 조정조서. 청구인낙조서), 강제집행의 허락을 기재한 공증된 금전채권문서

 

2. 임의경매(담보권 실행을 위한 경매)

  담보권 실행을 위한 경매란 채무자가 채무를 이행하지 아니한 경우에 저당권 등 담보물권을 가진 자가 담보권에 의하여 실행하는 경매이다. 이는 채무자의 특정재산에 대한 강제집행으로 이른바 예견된 경매이며, 물적 책임의 성질이 강하다. 경매신청을 함에는 집행권원은 요하지 않지만 담보권의 존재를 증명하는 서류를 첨부하여야 한다.

 

[경매참가 전의 권리분석]

 

권리분석이란 경매가 종결되었을때 경매목적물에 부과된 권리 중에서 매수인(경락인)이 인수하여야 할 권리가 있는지 여부를 판별하는 것을 말한다.

 

1. 경매 종결시 무조건 매수인이 인수해야 하는 권리

  유치권, 예고등기, 법정지상권, 분묘기지권은 설정 순서와 상관없이매수인이 인수한다. 유치권자는 경락대금에서 우선변제를 받을 권리가 없다. 다만, 별제권이있을 뿐이다. 따라서 매수인이 유치권을 소멸시키기 위해서는 매수인은 경락대금 외에 추가로 유치권자의 채권금액을 유치권자에게 지급하여야 하고, 예고등기는 현재 진행 중인 소유권이전등기 청구소송이 종결되어야 소멸된다.

 

2. 경매 종결시 무조건 소멸되는 권리

 저당권, 근저당권, 담보가등기, 가압류, 경매신청기입등기, 압류는 경매가 종결되면 설정 순서와 상관없이 무조건 소멸된다. 이들 권리를 기준권리라 부른다. 경매부동산에 여러개의 기준권리가 설정되어 있다면 그 중에서 가장 먼저 설정된 기준권리를 말소기준권리라고 한다. 

말소기준권리보다 나중에 설정된 권리들은 말소기준권리와 함께 소멸하므로 매수인이 인수하지 아니하며, 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리들은 매수인이 인수하여야 한다.

소멸되는 권리들은 배당순서에 따라 매각대금에서 배당 받는다.