법원 경매 1

일반적으로 경매라 함은 매도인이 다수의 매수희망자에게매수의 청약을 하게 하고 그 중에서 최고가격으로 청약을 한 사람에게 매도의 승낙을 함으로써 이루어지는 매매형식을 말한다.

 

법원경매는 [민사소송법] 및 [민사집행법]에 근거하여 진행된다. 민사소송법에 근거한 경매사건은 2002년 7월1일 이전에 경매신청한 사건으로서 이경우 경매참가자는 매수신청금액의 10분의 1을 보증금으로 납부해야 했다. 하지만 2002년 7월1일 이후에 실시된 민사집행법에 의하여 경매에 참가하는 자는 최저매각가격의 10%를 입찰보증금으로 납부하여야 한다.

 

매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰방식, 입찰기간 내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰방식, 매각기일에 하는 가격을 호창하여 매수인을 정하는 호가경매방식 3가지 방식이 있다. 이 3가지 방식 중에서 집행법원이 직권으로 그 방식을 정할 수 있다. 

 

[민사집행법의 특징]

1. 미등기건물도 강제집행 가능: 미등기건물 중 건축법에 의한 건축신고 또는 건축허가를 마쳤으나 사용승인을 받지 않아 보존등기를 마치지 못하는 건물에 대하여 그 실체를 인정하여 부동산집행방법에 의한 강제집행을 가능하게 하였다.

 

2. 1기일2회 입찰제 가능: 종전에는 동일물건에 대해 하루 한번 입찰을 실시하여 유찰되면 약 1개월 후에 새매각(최저입찰가의 20% 저감)을 실시하였으나, 민사집행법에서는 입찰기일에 유찰될 경우 같은 날 오후 2회 입찰(최저입찰가의 저감없음)을 실시하여 신속한 환가절차로 채권자의 권리구제를 신속하게 받을 수 있고, 채무자는 이자부담과 경매비용의 증가를 방지할 수 있게 하였다.

 

3.기간입찰제 실시 가능: 현행 기일입찰제 이외에도 또 다른 입찰방법으로 일정한 기간을 정한 입찰기간 내에 입찰하게 하여 입찰기간 종료 후 경매기일에 개찰하여 경락자를 결정하도록 함으로써 원격지 거주자 등도 경매참여가 용이해지는 등 국민들의 적극적인 매수유도를 꾀하였다. 입찰 방식의 선택은 각 집행법원이 할 수 있으므로 각 법원마다 입찰방법이 달라질 수 있다. 

 

4. 호가경매실시 가능: 호가경매제도란 경매 당일 신청자들이 집행관 앞에서 가격을 서로 불러가며 최고낙찰자를 결정하는 방식으로 경매브로커의 담합으로 가격조작 등의 폐단이 많아 중단도었으나 경매의 신속한 진행으로 낙찰자 결정시간을 단축하기 위해 부활되었다.

 

5. 입찰보증금의 인하: 종전에는 참여자가 써낸 응찰가의 10%의 해당 금액을 입찰 보증그으로 내야 하였으나 민사집행법에서는 개인별 응찰가에 관계없이 최저매각가의 10%를 내면 되며, 보증금은 현그이나 자기앞수표 뿐만 아니라 은행이 보증한 지급보증위탁계약서도 가능하게 하여 현금부담을 줄여줌으로써 서민의 참여확대를 꾀하였다.

 

6. 항고남용의 방지: 낙찰허가결정에 대하여 항고를 제기하는 모든 항고인에게 항고시 낙찰대금의 10%에 해당하는 보증금을 공탁하도록 하고, 항고가 기각되면 보증금을 몰수 하도록 함으로써 채무자, 소유자 등의 무분별한 항고의 남용을 방지하여 집행절차를 신속하게 하였다.

 

7. 낙찰대금지급기한제: 종전에는 대금지급기일에 낙찰대금을 납입하도록 하였으나, 민사집행법에서는 매각허가결정이 확정되면 법원이 대금지급기한을 저하여 주고 낙찰자는 그 대금지급기한내에 낙찰대금을 지급하도록 함으로써신속하게 낙찰부동산의 소유권을 취득할 수 있도록 하여 경매가 취소되는 등 불이익의 가능성이 줄어들게 하고 낙찰자의 지위를 안정시켰다.