법원경매3

기일입찰에서의 경매진행 절차

 

1) 채권자의 경매신청

* 채무자가 채무를 변제하지 아니한 경우 채권자가 부동산이 소재하는 관할법원에 경매를 신청한다. 경매를 신청하는 채권자는 경매신청서와 집행권원 등 문서를 첨부하고 일정 비용을 예납하여야 한다.

* 채권자의 경매신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 하여 목적부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁함과 함께 경매개시결정 정본은 채무자에게 송달하게 된다. 채무자에게 경매개시결정 사실을 통지하지 아니한 매각은 효력은 없다. 

 

2) 법원의 배당요구종기결정 및 공고

*배당요구의 종기는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 결정하여 공고하여야 한다. 배당요구의 종기는 첫 매각기일 이전의 날로 정하여야 한다.  통상적으로 전국 대부분의 법원에서는 배당요구의 종기는 첫 매각기일 전날로 정하도 있다.

*배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자가 아니라면 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있다. 배당요구의 종기까지 배당요구를 하지 아니한 경우에는 선순위채권자라 하더라도 겨애절차에 참가할 수 없으며 가지보다 후순위채권자임에도 배당을 받은 자를 상대로 부당이득반환청구를 하는 것도 허용되지 않는다.

 

3) 법원의 매각의 준비.

* 현황조사: 집행법원은 환가의 준비절차로써 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 집행관에게 조사를 명하고, 명을 받은 집행관은 현황조사서를 작성하여 보고한다.

* 가격평가: 집행법원은 감정인에게 부동산의 평가를 명하고, 명을 받은 감정인은 감정평가서를 작성하여 보고한다. 법원은 그 평가액을 참작하여 최저매각가격(최저입찰가격)을 정한다.

* 매각명세 확인: 집행법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로써 낙찰에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것, 낙찰에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 확인하여 입차물건명세서를 작성한다.

 

4) 매각 및 매각결정기일의 지정. 공고. 통지

* 집행법원은 현황조사, 최저매각가격결정 등의 절차가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 입찰명령을 하고, 직권으로 매각기일을 지정하고 공고한다. 

*최초의 매각기일은 공고일로부터 14일이상의 간격을 두고 하게 된다.

* 집행법원은 매각기일을 지정함과 동시에 직권으로 매각결정기일을 정하여 공고한다. 매각결정기일은 매각기일로부터 7일 후로 정하게 된다.

 

5) 매각의 실시

* 입찰에 참가하는 자는 법원에서 정한 최저매각가격의 10분의1에 해당하는 금액을 매수보증금으로 제공하여야 한다.

* 매각기일에는 집행관이 집행보고지관으로서 미리 지정된 장소에서 매각을 실시하여 최고가 매수신고인 및 차순위 매수신고인을 정한다.

* 허가할 매수가격의 신고가 있는 때에는 입찰참가자 중에서 가장 높은 금액을 매수신고한 자를 최고가 매수신고인으로 공지한다. 그 외 나마저ㅣ 참가자들에게는 보증금을 돌려준다. 나머지 입찰참가자들은 최고가 매수신고인이 나중에 잔금을 납부하지 아니할 경우 해당 경매부동산을 대신 매수하겠다는 신고를 할 수 있다. 이를 차순위매수신고라 한다. 그러나 차순위 매수신고는 최고가 매수신고금액에서 입찰보증금을 공제한 금액보다높은 금액으로 매수신고한 자만 할 수 있다.

* 매각기일에 허가할 무시가격의 신고가 없이 매각기일에 마감된 때에는 집행법원은 종전의 최저매각가격을 상당히 저감하여(종전 최저매수가격의 30% 범위내) 새 매각기일을 정하여 다시 매각을 실시하게 된다.

 

6) 매각의 허가.불허가 결정

* 매각이 있은 후 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각의 허각.불허가 결정을 한다.  경매목적물이 농지법상의 농지인 경우에는 매각의 허각. 불허가결정일까지 농지취득자격증명원을 제출하여야한다.

* 법원은 매각을 허가하지 아니할 경우 규정에 따라 다시 매각을 명하는 때에는직권으로 새 매각기일을 정한다.

* 법원의 매각 허각.불허가결정에 대하여 이해관계인은 항고할 수 있다. 매각허가결정에 대한 항고는 반드시 항고이유가 기재된 항고장을 제출하거나 항고장만을 제출한 경우에는 항고장을 제출한 날로부터 10일이내에 항고이유서를 원심법원에 제출하여야 한다.

 

7) 매각(낙찰)대금의 납부

* 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 정하여 매수인과 차순위 매수신고인에게 통지하고, 매수인은 그 기한까지 매각대금을 지급하여야 한다. 최고가 매수신고인은 대금지급기한까지 언제든지 매각대금을 납부할 수 있다. 만일, 채권자가 최고가 매수신고인인 경우에는 채권자는 자기가 납부해야 할 대금에서 배당받을 금액을 공제하겠다는 상계신청을 할수 있다.

* 최고가 매수신고인은 매각대금을 완납한 때에 경매의 목적인 권리(소유권)를 확정적으로 취득하게 한다. 최고가 매수신고인이 지정한 기일까지 잔금을 완납하지 아니한 경우에는 종전의 매각조건대로 재매각을 명하게 된다.

* 재매각을 실시할 경우에는 종전에 정한 최저매각가격을 적용한다. 재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할수 없으며, 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다. 

 

8) 배당절차 

배당이란 목적부동산의 경매절차로 인한 매각대금으로써 채권자의 채권변제에 충당하는 절차이다. 매수인이 매각대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여 권리순서에 따라 배당을 하게 된다. 매각대금이 각 채권자를 만족시키지 못할 때에는 권리의 우선순위에 따라 매각대금을 배분한다.

 

9) 소유권이전등기 등의 촉탁. 부동산인도명령

매수인이 대금을  완납하면 부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원이 매수인으로부터 이전등기에 필요한 서류의 제출이 있게 되면 매수인을 위하여 소유권이전등기 및 매수인이 인수하지 아니하는 부동산상의 부담의 말소등기를 등기관에게 촉탁하게 된다.

 

10) 인도명령. 명도소송

매수인이 매각대금을 완납한 후에는 점유자에 대하여 부동산의 인도를 요구할 수 있으나, 점유자가 인도를 거부하는 때에는 대금완납 후 6월 이내에 집행법원에 대하여 낙찰부동산을 강제로 낙찰자에게 인도하게 하는 내용의 인도명령을 신청하여 부동산을 인도받을 수 있다. 대금완납 후 6월이 경과하면 인도명령을 신청할 수 없고 명도소