상가건물임대차보호법

1. 상가건물임대차보호법 개정

   제11조의2 조항 신설

   코로나19로 폐업한 임차인에게 사정변경을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있도록 함(2022.1.4 시행)

 

코로나 19의 여파로 국내 소비지출이 위축되고 상가임차인의 매출과 소득이 급감하는등 영업유지가 사실상 불가능하여 폐업하거나 폐업을 고려하는 상가임차인이 증가하고 있으나, 폐업하더라도 임대차계약의 구속력으로 인해 기존 임대료 지급의무에서 벗어나기 힘들어 임차인에게 과도한 부담이 되고 있는 상황임.

 이에 임차인이 3개월 이상 감염병 예방을 위한 집합 제한 또는 금지 조치를 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 사정 변경을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있도록 명문의 규정을 마련하는 것임.

 

2. 상가건물임대차보호법 개정

   제10조의6, 제9조 표준계약서 서식을 법무부와 국토교통부가 공동 관할

   제14조의29상가건물임대차 위원회) 신설

   제20조의제1항 임대차분쟁조정위원회 추가 설치

   2020.11.01 실행

 

국민의 일상생활과 밀접한 관련이 있는 임대차 관련 제도를 마련하기 위해서는 임대차 현황에 대한 정확한 판단 및 관련 통계 분석 등이 수반되어야 하는바, 상가건물 임대차 제도를 부동산 정책과 연계하여 탄력적으로 대응하기 위하여 부동산 정책 소관부처인 국토교통부와 상가건물 임대차와 관련된 주요 업무를 공동으로 관할하도록 하려는 것임.

 

현재 국토교통부장관이 정하던 표준권릭금계약서 및 법무부장관이 정하던 상가건물 임대차표주계약서 서식을 앞으로는 각각 법무부장관과 국토교통부장관이 협의하여 정하도록 함.

 

이법의 적용범위에 관한 상가건물의 임대차 보증금액, 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준에 관한 사항을 심의하기 위하여 법무부에 상가건물 임대차위원회를 설치하되, 이원장은 법무부차관으로 하고, 위원은 국토교통부에서 상가건물 임대차 관련 업무를 담당하는 고위공무원단에 속하는 공무원 등으로 함.

 

현재 대한법률구조공단 지부에 설치하도록 한 상가건물임대차분쟁조정위원회를 앞으로는 한국토지주택공사 및 한국감정원의 지사 또는 사무소에도 설치하도록 함.

 

3. 상가건물임대차보호법 개정

   이법 시행 후 6개월의 기간 동안 연체한 차임액은 계약의 해지, 계약갱신 거절 등의 사유가 되는 차임연체액에 해당하지    않는 것으로 도록 함.(제10조의9 신설)

   차임 등의 증감청구권 사유에 '제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동'을 명시(제11조제1항)

   2020.9.29 시행

 

코로나 19의 여파로 국내 소비지출이 위축되고 상가임차인의 매출과 소득이 급감하고 있는 가운데, 임대료가 상가임차인의 영업활동에 큰 부담이 되고 있는 실정임.

그런데 현행법에 따르면 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우 등은 계약의 해지, 계약갱신의 거절 또는 권리금 회수기회 제외 사유에 해당하여 임차인의 소득 감소에 따른 차임연체로 영업기반을 상실할 위기에 처해지고 있음.

또한 현행 차임 등의 증감청구권 요건이 제한적으로 해석되고, 임대료의 증액상한에 의해 임대인이 수용 가능한 감액규모가 한정될 수 있어 경제적 위기 상황에도 불구하고 증감청구권이 활용되기 쉽지 않은 상황임.

  이에 이법 시행 후 6개월의 기간 동안 연체한 차임액은 게약의 해지, 게약갱신 거절 등의 사유가 되는 차임연체액에 해당하지 않는 것으로 보도록 함으로써 경제적 위기 상황동안 임대인의 게약 해지 등을 제한하는 임시적 특례를 두는 한편, 차임등의 증감청구권 사유에 '제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동'을 명시하고, 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 증액을 청구하는경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 증액상한이 적용되지 않도록 함으로써 상가임차인에게 가장 큰 고충이 되고 있는 임대로 부담을 완화하려는 것임.

 

4. 상가건물임대차보호법 개정

   제10조제2항 계약갱신요구권을 10년으로 연장     2018.10.16시행

   제10조의4제1항 임차인의 권리금회수 기간을 6개월로 확대   2018.10.16 시행

   제10조의5제1호 전통시장 임차인의 권리금 회수기회 보장   2018.10.16 시행

   제20조부터 제22조까지 신설 상가건물임대차 분쟁조정위원회를 설치   2019.4.17 시행

 

현행법은 상가건물 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 최초의 임대차기간을 포함 하여 '5년'을 초과할 수 없도록 하여 임차인이 영업을 안정적으로 계속하기 어렵다는 주장이 지속적으로 제기되고 있음.

또한 임대인이 준수하여야 하는 권리금 지급 방해행위 금지기간을 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 종료시까지로 제한하고 있는데 이에 대해 임차인의 권리금 회수기회 기간이 짧다는 지적이 있고, 2015년 개정된 현행법은 일반상가 임차인에 대한 권리금 회수기회를 보장했지만 대다수의 영세상인이 영업하고 있는 전통시장은 포함되지 않아 논란이 있음.

한편 현행법은 임차인과 임대인의 갈등이 꾸준히 발생하고 있음에도 상가건물 임대차분쟁 해결을 위한 분쟁조정위원호제도는 아직 도입되지 않이 지난해 이를 도입한 [주택임대차보호법]과 형평성이 맞지 않는다는 지적이 있음.

 

5. 상가건물임대차보호법 시행령 개정

   제2조제1항 적용범위상향 조정함.

   제6조 및 7조 소액보증금 적용대상 및 최우선변제금 상향 조정함   2019.0404. 시행

 

[상가건물임대차보호법]의 적용범위를 정하는 상가건물 임대차의 보증금액을 서울특별시의 경우 6억1천만원에서 9억원 이하로, 부산광역시의 경우 5억원이하에서 6억9천만원 이하, 등으로 증액하여 법의 보호를 받는 상가건물 임대차의 범위를 확대함으로써 국민경제생활의 안정을 꾀함.